这是一个真实的故事。
八年前,有一对亲兄弟来到上海。哥哥,咬牙花了100多万买下一套房子,贷款30年,每年月供4800元。
弟弟要比哥哥精明。当时,他算了一笔帐,这套总价100多万的房子,当时的月租只有2000元左右。按照这个月租,花100多万至少可以租住50年了,买房并不比租房划算。
恰逢当时,牛刀说“房价要降一半” 。还有一些砖家的“楼市崩盘论”被媒体大肆宣传。于是,弟弟最终选择了租房。
八年前过去了,弟弟错过了一波又一波的机会。现在,上海的房子已经贵到想买也买不起。甚至,有一天他开始恐慌——自己可能连租房子也租不起了!因为那套原本只租2000元/月的房子,在这几年的轮番上涨中,已经要每月至少7000元才能租下。
而另一边,哥哥却因为降息、银行的房贷利率等因素,月供不断降低,现在每月要供的居然还不到4000元。
租不起房——正在一线城市变为常态
58同城8月发布的《2016上半年租房市场报告》显示,在租金方面,上海、北京、深圳的月租金均超出4000元。其中,上海以5133.91元成为月租最贵的城市。
报告显示,全国租房需求总量在一季度同比增长了54%,环比增长27%;二季度同比增长39%,环比增长7%。
虽然,中低端租赁市场中,季节性的租客已陆续进场,市场内新增需求明显减少;高中端市场租赁需求减退2成以上,房源挂牌后交易周期拉长,部分出现一个月以上空置期;面向年轻人的互联网长租公寓,由于各路资本注入而加大扩张速度,按间出租、商用房出租等政策放开,和散户出租争抢市场份额。
但这些短期的利空,无法阻挡房屋租金上涨的大趋势。同样上述办公室的数据就显示,1月的房屋租赁指数为1805点,而到了8月底,房屋指数已经达到了1904点,8个月的时间,上海平均房租就上涨了5.48%。
除了涨价,上海还在通过结构调整的方式,让部分人“不能租”,而这也正是这一波租金上扬的核心原因之一。
租赁市场商业化——租金上涨的另一个“推手”
市场上有不少项目都属于存量资产的改造,其中有的项目就是将空置的大型商场,转为住宅供出租。
对住宅租赁消费,从中央到地方一直都持鼓励态度。从今年5月份开始,就不断颁布各类政策,鼓励房屋出租。
中介市场上,链家、爱屋吉屋等都涉足长租公寓的领域;开发商方面,则有万科、永泰、绿都等企业涉足。这些企业和蘑菇公寓、u+公寓等互联网长租公寓一起,形成了一个很大的出租房市场。
而另外一方面,包括上海在内的各个城市,先后在土地出让文件中,规定了开发商自持并对外出租的房屋面积比例,也进一步强化了出租房屋的市场供应量。
政策的大力扶持,和市场环境的大幅度转变,以及各路资本的大量流入,让房屋租赁行业由原来个人“二房东”为主的“游击队”,改变为正规军,并将租赁市场细分成各种“子分类”。
不管是将住宅作为养老公寓出租,还是作为民宿出租,都比作为普通住宅出租,租金更高,这一定程度上也加剧了对现有房屋租赁市场的房源争夺。
尽管目前房地产市场的租金回报率普遍只有1%—2%,但未来几年的租金却绝对不会停留在低位。对今天很多在售的住宅来说,五年甚至十年后,“租金超过月供”是大概率事件。
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